מאת: צביקי לפידות, מנהל מחלקת נדל"ן, סטרשנוב קלדרון בע"מ
במילים פשוטות, יזם שמכר חלק ניכר ממלאי הדירות שלו בתחילת הפרויקט יחמיץ עליית מחירים של 20% עד 30% עד סוף הפרויקט.
עם זאת, המצב הנוכחי מציג ניגוד מוחלט: בעוד שמחירי המכירה נותרים עומדים, מחירי תשומות הבנייה במגמת עלייה. הדבר יוצר תרחיש מאתגר עבור יזמים שמחזיקים מלאי דירות. במקום לממן את הפרויקט שלהם באמצעות כספים של קונים, ייתכן שהם יצטרכו להסתמך על אשראי, שיכול להטיל עלויות מימון גבוהות כמעט פי 10 ממה שהם היו מגיעים לו היו משתמשים בכספי רוכשים, מה שמהווה נטל משמעותי על הכדאיות הפיננסית הכוללת של הפרויקט.
לדוגמה, בואו נבחן את ההשלכות הכספיות. עלות המימון באמצעות כספי רוכשים (ערבות חוק המכר) נעה בין 0.7% ל-0.9%. עם זאת, עלות המינימום של האשראי הפיננסי נקבעת לפי ריבית הפריים בתוספת 1.5%, המתורגמת לריבית של כ-8%.
במספרים פשוטים, על כל מיליון ש"ח, אשראי שיתקבל מכספי הרוכשים יעלה ליזם 8,000 ש"ח, לעומת אשראי צמוד לריבית פריים שיעלה 80 אלף ₪.
בהתחשב בכך שפרויקט נדל"ן נמשך בדרך כלל בין שנתיים לשלוש שנים, המספרים הללו חשובים.
כתוצאה מכך מתברר כי יזם שיבחר להבטיח אשראי בסביבת הריבית הנוכחית ולא למכור דירה עומד להפסיד מאות אלפי שקלים בשל העלות הגבוהה של מימון ריבית אשראי כספי הצמודה לריבית הפריים.
מצב זה מעלה את השאלה: האם מועיל ליזם להחזיק מלאי דירות לתקופה ממושכת, ובכך לשחוק את הרווחיות באמצעות עלויות מימון גבוהות? או שמא כדאי יותר להציע הנחה משמעותית במחיר הדירה או בתנאי התשלום, ובכך לייצר תזרים מזומנים שנשען על תקבולים של דיירים ועולה רק שבריר מהאשראי הכספי?
