צביקי לפידות / מנהל מח' מימון נדל"ן
הליך הוצאת פרויקט לפועל משלב התכנון למסירת מפתחות לדיירים אורך כ- 4-5 שנים לפחות.
פרויקטים שהתחילו ייזום לפני 3-4 שנים ונמצאים לקראת קבלת היתר בניה מתבססים על תוכנית ייזום שלקחה בחשבון הוצאות מימון כ"עוד הוצאה" בשלל ההוצאות הכרוכות בבניית הפרויקט.
הריבית האפסית ששררה בשוק איפשרה להרבה שחקנים להיכנס, כולל כאלו שאינם מחזיקים בהון עצמי מוחשי משמעותי.
שיעור ריבית הפריים היום עומד על כ-6% והעתיד לוט בערפל.
"כשהגלים מתחזקים החזקים מתגלים"
נהוג לומר שיזמי נדל"ן הם לקוחות שבויים של גורמי המימון מאחר וגורמי המימון מחזיקים אצלם את ההון העצמי של היזם (15-20 % מעלות הפרויקט) לתקופות מאוד ארוכות מה שמביא את היזם לעיתים קרובות למחנק תזרימי וחוסר יכולת לקדם היתרים של פרויקטים עתידיים.
יזמים עם הון עצמי מוחשי מזערי הרוצים לשמור אצלם את ההון העצמי לוקחים הלוואת "מזנין" שהיא חלופה להעמדת הון עצמי ובכך מאפשרים לעצמם גמישות תזרימית בחברת האם.
יש לציין שריבית המזנין איננה מתוקצבת בדוח האפס מאחר וזו חלופה להון עצמי שהיה אמור להעמיד היזם בתחילת הפרויקט.
עלות הלוואת מזנין נהוגה בשוק היא בגבולות 7+ P- 9+P.
בריבית אפסית עלות זו הגיעה ל-8-10 אחוז ריבית בפועל ולכן רבים לקחו הלוואה זו.
היום מדובר על ריבית רצחנית בסביבות ה13-15 אחוז לשנה!
דוגמא- יזם שלקח הלוואה לפני שנתיים על סך 3 מ' ₪ תכנן לשלם כ- 240 א' ₪ לשנה.
אותו יזם משלם כעת על אותה ההלוואה כ- 450 א' ₪ לשנה. כלומר, לאחר שנתיים אם נוסיף את עמלות השונות הנלוות להלוואה ישלם היזם כ-מיליון ₪ עבור ההון העצמי, קרי 33% ריבית על הקרן.
כפי שהוזכר קודם, ריבית המזנין אינה מתוקצבת. המקור היחידי לשלם אותה היא מהון עצמי, מה שמביא את היזם להתחנן לגורם המימון שיאפשר לו לשלם מכספי הפרויקט, קרי מה"עודפים". כעת נכנס היזם ל"בוץ תובעני" מאחר והשאלה אם החברה תמשיך "לנשום" תלויה בהחלטת הגורם המממן האם היזם ממשיך לשלם על ההון העצמי או פורע את החוב. מצב זה הופך את היזם ללקוח שבוי.
צו השעה- חישוב מסלול (מימון) מחדש!
יזם שלא יביא בחשבון את השינויים הדרמטיים שהתרחשו בשוק עלול למצוא את עצמו בונה פרויקט "לשם שמיים" במקרה הטוב ואף בפרויקט הפסדי במקרה הרע.
טיפ זה, הנו אחד מכלים רבים המסייעים לנו להוזיל את עלויות המימון בכל פרויקט בכ-2% בממוצע, מדובר על סכומים של מאות אלפי ש״ח ואף מיליוני ש״ח שהולכים ישר לשורת הרווח.
מחלקת מימון נדל"ן בחברת סטרשנוב קלדרון מסייעת ליזם לבנות הסכם ליווי עם תנאים מסחריים המאפשרים גמישות תזרימית ותכנון פיננסי שמביא לחיסכון בעלויות המימון.
