פרויקט נדל"ן מצריך מהיזם תכנון מקדים וידע נרחב במגוון תחומים המהווים יחדיו פקטור משמעותי מאוד להצלחת הפרויקט
על מנת שיזם יוכל למקסם את רווחיות הפרויקט הוא חייב לתכנן היטב מראש את כל שלבי הפרויקט. אחד השלבים המהותיים הינו בחינת היכולת להשיג מימון לפרויקט.
גורמי המימון מתמחרים פרויקט באמצעות כלים פיננסים שהינם מודלים כלכליים של ניהול סיכונים בהתאם למדיניות הגורם המממן.
לעיתים רמת הסיכון הינה גבוהה מתנאי סף מסוימים אשר יביאו לדחיית בקשת המימון, ולעיתים ההבדל יהיה בין תמחור האשראי במחיר גבוה לנמוך.
נהוג לחשוב שגובה הריבית הוא בהתאמה לרמת הסיכון של הגורם המממן בפרויקט. הדבר נכון באשראי מסחרי רגיל, אך לא כך הדבר בעולם "הליווי הסגור". גובה הריבית הוא רק אחד ממרכיבי עלות המימון של הפרויקט ולא בהכרח מרכיב עיקרי, במקרים רבים אף זניח.
בשונה מהלוואה רגילה, בליווי סגור מרכיבי המימון העיקריים יושבים דווקא על "תפעול המימון" של הפרויקט ונמצאים במגוון של עמלות ולא בריבית.
על מנת שפרויקט יאושר בוועדת אשראי יש להכין בקשה מקצועית לליווי סגור בשפתו של גורם המימון. בקשה אשר תשלב את צורכי היזם בתוכנית עסקית סדורה, תיתן ביטוי לנושא ההון העצמי, קצב המכירות המוקדמות, חילוץ העודפים ועוד. הבקשה תשקף לבנק כיצד רצונותיו של היזם עומדות בקריטריונים של גורם המימון לאורך חיי הפרויקט מבחינת כושר הספיגה ומדדים נוספים שחשובים לו.
ההבדל בין הגשת בקשה מטעמו של היזם לקבלת הצעה מגורם המימון בהתבסס אך ורק על דו"ח אפס, הינו היותו של היזם יוזם ולא מגיב! יזמים רבים על אף האופי היזמי שלהם, דווקא כשמגיעים לקבל אשראי הם מרגישים שנכנסים לזירה לא מספיק מוכרת להם והופכים להיות מגיבים מוקירי תודה בלי להבין עד הסוף את הפרטים.
איש חכם אמר פעם: "אם לא תעצבו תוכנית חיים משלכם, רוב הסיכויים שתיפלו לתוך תוכנית של מישהו אחר"
כל זה קורה בשלב קריטי בו גם נדרשת התרשמות מצד גורם המימון באשר למקצועיותו של היזם על מנת להעריך את רמת הסיכון שלו. חשוב להבין שמדובר בעולם קטן, יזם שקיבל סירוב בגורם אחד יכול כתוצאה מכך להיות מסורב בגורם מימון אחר (לדוגמא חברת הביטוח המשתתפת בוועדת אשראי יכולה להיות זהה במספר גורמי מימון) מה שיכול לגרום לכך שיאלץ בסופו של דבר למכור את הפרויקט.
בקשת אשראי מקצועית משדרת לגורם המימון שעומד מולה יזם מקצועי ורציני מה שיגרום לגורם המממן "לרצות" את הפרויקט. כשגורם מממן "מחזר" אחר יזם עלות המימון כמובן תהיה תחרותית. מאחר ואנו עוסקים בענף של מספרים גדולים, שינוי בחצי אחוז יכול להיות הבדל של מאות אלפים ואף מיליוני שקלים בפרויקטים גדולים.
אתם לא בטוחים אם יש לכם את כל הידע? מתלבטים באשר לצורך שלכם בסיוע?
צוות המומחים של סטרשנוב קלדרון ישמח לסייע לכם לחשוב ובמידת הצורך גם להעניק לכם שירות יעיל ומקצועי.
