במאמר זה נעסוק בהבנת הצורך בתוכנית עסקית למימון פרויקט נדל"ן.
אם היינו יכולים לצפות את העתיד לא היינו צריכים תוכניות. מראש היינו מקבלים את כל ההחלטות הנכונות. המציאות היא שאיננו יודעים לצפות את העתיד, אבל יש גם חדשות טובות – יש ביכולתנו לתכנן את עתיד ולכוון לשם.
למה צריך תוכנית עסקית?
לכל פרויקט קיים מבחן רגישות – מה יקרה לרווח הפרויקט אם מחירי מכירה ירדו ועלויות בניה יעלו (ולהיפך, בכל אחד מהמשתנים).
תוכנית עסקית היא הדרך של היזם להפחית את אי הוודאות בפרויקט. כלומר, לבטא בצעדים אופרטיביים את התכנון על מנת שהפרויקט יצליח. כשהיזם אקטיבי ומתכנן את צעדיו קדימה הוא יוזם פעולות המקדמות את הפרויקט עד לסיומו תוך שיפור שורת הרווח.
נקודה זו חשובה שבעתיים כאשר היזם פונה לגורם מימון לטובת מימון הפרויקט בדרך של ליווי סגור.
בשונה מאדם פרטי שלוקח משכנתא עבור רכישת דירה בה ישנה אפשרות למחזר ולעבור בנק בכל רגע, יזם נדל"ן שחתם על הסכם ליווי לא יכול להחליף בנק באמצע הפרויקט. מסיבה זו, חשוב מאוד להגדיר את אבני הדרך של הסכם הליווי שהוא בעצם התוכנית העסקית של הגוף המממן.
תוכנית עסקית שבנויה נכון משלבת את רצונותיו של היזם עם אמות המידה הפיננסיות של גורם המימון תוך שילוב האינטרסים של שני הצדדים.
בהעדר תוכנית עסקית, דרגות החופש של גורם המימון גבוהות יותר ומרחב התמרון של היזם קטן בהתאמה. התוצאה היא לא רק עלויות מימון גבוהות יותר אלא מגבלות תפעוליות / משפטיות במהלך חיי הפרויקט והמעבר לפרויקט הבא.
ממה מורכבת תוכנית עסקית?
תוכנית עסקית מגבשת למודל אחד את המישורים הבאים:
- תוכנית שיווק – תחזית המכירות וקצב התקבולים מהרוכשים.
- קצב הבניה ביחס למכירות וכנגזרת תוכנית ניצול אשראי – שיעור הישענות (הקצאת אשראי), ניצולת / צריכת אשראי ופירעון אשראי.
- מבנה המימון לעניין הון עצמי, הלוואות מזנין ו- Trade Off בין האפשרויות השונות.
- תוכנית חילוץ עודפים (עודפים = הון עצמי + רווח צפוי).
בקיאות מוקדמת של היזם בכלל הרבדים השונים תאפשר להגיע להסכם ליווי התואם את צרכיו תוך שיפור שיעורי הרווח בפרויקט.
אתם לא בטוחים אם יש לכם את כל הידע? זקוקים לסיוע בבניית תוכנית עסקית לפרויקט?
צוות המומחים של סטרשנוב קלדרון ישמח לסייע לכם לבנות תוכנית עסקית שתביא אתכם לצמיחה ושגשוג.
