03-6129237

תנאים מסחרים- מתי נכון לדון בהם ?

התנאים המסחריים של הסכם הליווי נקבעים כבר בהתחלה, אך לרוב היזם אינו מודע לרובם בשלב הצעת המחיר.

מאת: צביקי לפידות, מנהל מחלקת נדל"ן, סטרשנוב קלדרון בע"מ

הצעת מחיר להסכם ליווי כוללת לרוב נתונים מינמליים כמו הון עצמי נדרש לפרויקט, עמלת ליווי, עמלת עריכת מסמכים, ריבית, עמלת אי ניצול, עמלות ערבות שונות ועוד. עם זאת, מה שלא מופיע בהצעת המחיר הם התנאים המסחריים שמהם נגזרות עמלות אלו, וכן ההשלכות התזרימיות והתקציביות במידה והיזם לא יעמוד בתנאים אלו, מה שעלול לגרור קנסות או עמלות נוספות.

אם כן, נשאלת השאלה: כיצד יכול יזם לעמוד בפני ועדת אשראי כאשר רק העמלות מוצגות כתנאים מסחריים? בשלב זה, היזם אינו יכול לגזור את העלות הצפויה של סעיף המימון של הפרויקט. יהיו לו תשובות לשאלות אלו רק אם תוצג להם טיוטת הסכם ליווי.

עם זאת, אם תוצג ליזם טיוטת הסכם בשלב זה, והתנאים המסחריים כבר אושרו על ידי ועדת אשראי, יכולתו לנהל משא ומתן על התנאים המסחריים שואפת ל-0 למעשה.

חשוב לציין שכאשר יזם חותם על הצעת מחיר להסכם ליווי ומופיע בפני ועדת אשראי, הוא מתחייב לשלם 60-80 א' ש"ח עבור הכנת מסמכים משפטיים. במידה ובשלב הטיוטה מתברר שהתנאים המסחריים בהסכם הליווי לא מיטביים, היזם כבר הפסיד קרוב ל- 100 א' ש"ח הוצאות משפטיות.

יזמים רבים, למרות שהבינו שהם נכנסים להסכם שלילי, מחליטים להמשיך בשל הזמן והכסף שכבר הושקעו. פעמים רבות נוצרות מחלוקות בין היזם לבין הגורם המממן בנוגע ל"הפרות" של הסכם הליווי, הגורמות להפסדים כספיים משמעותיים ליזם מהטלת סנקציות או קנסות.

ברוב המקרים, היזם עשוי להאשים את עורך הדין שלו בחוסר מקצועיות, בטענה כי לא זיהה את המלכודות שהובילו להפסד הכספי שלהם. עם זאת, עורכי דין בדרך כלל מגיבים שהם אינם מומחים פיננסיים ואינם מתמחים בהשלכות התקציביות והתזרימיות של תנאים מסחריים. עד שהם רואים לראשונה את הסכם הליווי, זה כבר מאוחר מדי, שכן היזם כבר חתם על הצעת מחיר מאושרת שעברה וועדת אשראי. בשלב זה, המשא ומתן מתמקד במונחים משפטיים, לא במונחים מסחריים.

למשל, חלק מהיזמים מביעים רצון להחזיק דירות להשכרה, בעוד שאחרים לא רוצים לשמור דירות לעצמם אלא שואפים לחלץ עודפים כדי לממן פרויקט נוסף. צרכים אלו חייבים להיות מנוסחים בצורה ברורה. אם יזם רוצה דירות ואנו דנים רק בחילוץ עודפים, כל מערך הבקשות המוגשות לוועדה לא רלוונטי כי זה לא משרת את מטרת היזם. לפיכך, הבנת המטרות והאמצעים להשגתן היא חיונית.

צוות מימון הנדל"ן בסטרשנוב קלדרון נכנס לתמונה לפני שפונים לגורמי המימון לקבלת הצעת מחיר. אנו בונים תוכנית פיננסית לפרויקט שמתבססת על צרכי היזם הן ברמת הפרויקט והן ברמת חברת האם. לאחר שקלול כל הגורמים ואישור היזם אנו יוצאים למכרז למציאת גורם מימון שיענה על הקריטריונים הנדרשים.

אנו בחברת סטרשנוב קלדרון תומכים ביזמים לאורך כל התהליך, עד מסירת המפתחות. המטרה הייחודית שלנו היא להדריך את היזם אל קו הסיום של הפרויקט עם מקסימום רווח.

שיתוף

כתבות נוספות שיכולות לעניין אותך...

טעות קריטית של יזמים
הסתכלות חד-ממדית על ריבית מזנין בלבד
איך להקים פרויקט נדל"ן מוצלח?
חשוב לתכנן את כל התהליך, לא רק את היום הראשון.
פנו זמן ואנרגיה לעסק שלכם
השאירו את הניהול הפיננסי למומחים

יש לכם שאלה?

מלאו את הפרטים נציג יחזור אליכם בהקדם.
לייעוץ חינם